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中国新城市– IPO点评

时间:2014/6/18 17:23:35

  核心提示:中国新城市为商用物业发展商、业主及运营商,专注于长江三角洲地区的二线城市的副城市中心的商业综合体,公司业务包括三大范畴:1)物业销售;2)物业租赁及物业管理;3)酒店营运。公司主要物业项目均位于浙江省...

  中国新城市为商用物业发展商、业主及运营商,专注于长江三角洲地区的二线城市的副城市中心的商业综合体,公司业务包括三大范畴:1)物业销售;2)物业租赁及物业管理;3)酒店营运。公司主要物业项目均位于浙江省,在省内拥有较高知名度。旗舰项目恒隆广场位于杭州萧山区,总建筑面积逾17万平米,现已成为国内著名的商用物业发展项目。

  2011-13年,恒隆广场出租率分别达92.2%、92.2%、89.1%,显著高于当地同业水平。此外,公司还开发及管理国贸大厦、综合服务中心及隐龙湾三个商业综合体。

  公司业务模式重在平衡短期资金需要及长期财务实力,通常会保留商用物业,通过出售办公室及服务式住宅的方式以获得支持业务运营及扩张所需的资金。2011-13年,由出租及物业管理获得的收入分别占公司总收入的33.4%、44.5%及9.1%;由物业销售产生的收入分别占公司总收入的37.6%、22.7%及84.9%。

  房地产行业基本面仍处于下行阶段:1)人口结构决定长期需求趋弱:前2次“婴儿潮”带来的首次置业和改善需求的高峰接近尾声,20岁至35岁年轻人占比持续下降;2)楼市长期呈结构分化态势:人口持续流入的一线城市和主流二线城市住宅仍将面临供不应求的局面,而部分人口流失过快的城市却面临房价下行的风险;3)房贷环境长期恶化:低利率、长期限的按揭贷款在银行“失宠”是趋势性的。银行盈利压力的增加也迫使银行加大了贷款结构调整力度,将更多贷款投向收益更好、符合政策导向的小微企业和消费等领域。

  公司2011-13年收入增长高达110%,主要原因是2013年4月隐龙湾项目竣工并开始交付服务式住宅予买家,该项目2013年产生收入8.76亿元(2012年为1.64亿元)。公司于2011-13年物业销售、物业租赁及物业管理以及酒店营运的毛利率分别为37.0%至64.9%、77.8%至85.5%及60.7%至62.4%,略高于同业水平。归属母公司盈利分别为2.34亿、0.79亿、3.65亿。

  行业状况及前景

  房地产行业中期处于下行周期,大的投资机会需等行业基本面触底后优势与机遇

  浙江省拥有品牌优势,盈利水平较同业略高弱项与风险

  浙江省房价具有不确定性

作者:不详 来源:网络
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